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开发商按期交房却无验收合格证明,算违约吗?
2018-04-13 09:58:54 来源: 作者: 【
开发商按期交房却无验收合格证明,算违约吗?
成都中院判令开发商支付违约金7万余元
    本报讯 (记者  王  鑫  通讯员 刘方祺  成敏果)开发商按合同约定条件按期交房,却无竣工验收合格相关证明,能否不再承担逾期交房违约责任?
    近日,四川省成都市中级人民法院二审审结这起房屋买卖合同纠纷案,法院终审认为,虽然案涉《商品房买卖合同》及补充协议未以竣工验收作为交付条件,但开发商交付房屋约定条件外,依法仍应以通过竣工验收为交付条件,故判决撤销一审法院判决,改判开发商向购房者唐某支付逾期交房违约金7.3万余元等。
    2013年10月31日,唐某与一开发商签订《商品房买卖合同》及补充协议,约定唐某购买一总价为112万余元的商品房,出卖人应在2015年11月30日前交房,交付应符合两个条件:1.取得规划验收合格证;2.有资质的房屋测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。逾期交房将按约定向买受人支付违约金等。
    2015年11月5日,开发商取得房屋建筑面积测绘成果报告,当月27日,取得规划验收合格证。当月24日,开发商在报纸上刊登交房公告,并在30日通知唐某收房,但唐某以小区绿化、道路不符合合同约定等拒绝收房。
    一审法院认为,案件审理中,开发商已按要求对道路进行整改,唐某以小区绿地被隔离等理由拒绝收房不符合双方约定,且绿化被隔离等因素并不影响唐某行使实际居住的功能。该案中开发商在2015年11月30日前已经取得规划验收合格证和商品房面积实测报告书,并按时通知唐某收房,因此开发商不存在延期交房的事实,故判决驳回唐某的全部诉讼请求。
    宣判后,唐某不服提出上诉。
    成都中院二审认为,此案中双方并未将小区绿化、道路达到使用条件作为交房条件,因此唐某以此拒绝收房缺乏依据。但我国相关法律和行政法规已明确,房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案,而此案中开发商是直至2016年7月4日才完成竣工验收备案。因此开发商虽符合约定交付条件而未经过竣工验收合格,仍构成逾期交付,应按约定的标准计付违约金,遂依法作出上述判决。
    ■法官说法■
    成都中院承办此案的法官王果介绍,依据我国建筑法等相关法律的强制性规定,商品房交付使用的法定条件是工程质量竣工验收为合格。
    因此,合同约定的交房条件,实际上还应符合上述法定条件。合同约定的交房条件未明确上述法定条件的,即使具备约定的交房条件,业主仍可以房屋未经验收合格为由拒绝收房。
    王果指出,我国建筑法规定,建筑工程竣工验收合格后,方可交付使用;我国《城市房地产开发经营管理条例》也规定,房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;我国《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》还明确,交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。
    该案中,虽案涉《商品房买卖合同》及补充协议未以竣工验收作为交付条件,但依据上述相关法律法规的规定,工程竣工验收合格是法定、强制性条件,即使未约定,但对购房者来说,未达到商品房交付法定条件的,就可拒绝接收商品房,由此所产生的法律后果由开发商承担,造成逾期交房的有权要求开发商承担相应的违约责任,符合法定和约定的条件时,还可依法或依约解除合同等。
(人民法院报)
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